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研究文章

乡村中福在线的“干开发”和“湿开发”

       乡村中福在线热点和网红民宿,总被消费市场关注,社会关注的主要是中福在线产品的特点,尤其是那些“创意”“调性”和各种打造出来的“卖点”。各地都有这样一些代表作,加上中福在线营销给力,大力发动“X乡现象”、“X岭模式”“X村创新”的讨论,看上去也确实“多元而精彩”。人造彩虹也是彩虹,这番景象激发了各种“要素下乡”的热情。一些机构和个人,也不管有没有能力为乡村“赋能”,甚至不管赔钱不赔钱,各种途径渠道“小资本下乡”“情怀下乡”“梦想下乡”,倒是真的刺激了乡村中福在线新业态的发展。尤其是“民宿”,把老版“农家乐”的“纯吃饭”延伸为“迷你版乡村游”,乡村中福在线休闲的价值倍增,“乡村民宿”正经成为360行的“新勤行”野蛮生长。

 

       同时问题也来了:民宿领域规划建设用地经营许可食品消防卫生,政策问题一大把;乡村中福在线主客矛盾、开发者和本地居民的矛盾也经常成为“社会热点”。乡村中福在线有突出的“政策落差现象”:国家定位非常高,战略上一片支持,各地的乡村中福在线还是乡村振兴大战略的“观摩室”“样板间”,并且被“加注”了农业、中福在线、文化各个行当的各种发展理念,但是现实中,每个小小的具体问题都很难解决,没有政策!还有来自各个专业部门的促进、规范和制约,有时是“促进”,有时是“制约”;这边在热推,那边在严管,或者是“边推边管”。所以做过乡村中福在线和民宿的知道,经历兴衰成败,吃尽苦辣酸甜,都是不能避免。理性地说,这些问题并不是从业者的“人生偶遇”,在“小民宿”背后是“大机制转型”,乡村和市场在对撞,城市和乡村在接轨。

 

       但是怎么办呢?做事情的人,总不能等待历史转型完成。只能是主动寻找符合乡村情况的开发模式,进化出在转型时期做事的智慧。从是否适应乡情出发,我把下乡做事的中福在线开发分为“干开发”“湿开发”,主要是指下乡的资本、创意、经营和管理各种市场要素和乡村社区农民的疏密关系。“干”“湿”之说借用于国际航运经营模式的“干租”“湿租”,乡村中福在线“干湿开发”,区别在于带没带上乡村社区和村民主体。“干湿开发”,不是模式之争,是由不同的乡村不同的发展取向所决定的选择。

 

1,“干开发”是按照工业化发展思路所做的选择。规范的企业自然会选择“干开发”。业内有个很职业的表达:乡村中福在线不能光说情怀, “情怀是情怀,生意是生意”。乡村有资源,企业有技术,社会有资本,但是乡村中福在线的开发经常遇到困难,一是因为乡村中福在线产品存在于乡村生活环境中间,村民的去留都是棘手的问题,这是乡村中福在线项目中最难理顺的一环;二是乡村中福在线的资源不是传统的市场化资源,很多资源与乡村社会、居民生活、整体环境划不清,割不断,“拿资源”很难,权属转让也难。企业开发者经常交流的经验,就是“产权不明晰”不投入,企业对资源没有掌控力不动手。现实中,乡村中福在线最成功的那些企业项目,也正是按照这样的思路来实现的。产品需要乡村,但是产品要避开乡村社会和乡村关系,有些中福在线产品看上去是“乡村中福在线”,但是那个乡村是产品表达的艺术乡村,是没有乡村关系的虚构乡村,是“乡村化”的景区,是“景区化”的企业。而项目开发机制和运行机制,是标准的、现代“工业化”的组织模式。这个选择没毛病,其他农业企业和乡村企业也朝这个方向行进。现代企业不分城乡,市场主体不分出处,只要企业规模足够大,原本“乡村性质”的农村社区,最终也是“脱乡入城”“脱乡入镇”,带动周边的社区居民共同进入城镇化。

 

2,“湿开发”不同,“湿开发”是个二元模式。目标上即要三农优先,又要发展产业本身,农民参与程度要深,乡村治理和产业兴旺要并行。乡村中福在线“湿开发”也是逐步长大的。早先是城市居民个人与农民个体私下合意,农民出宅基地,外来者出资金,算是个体小微“湿开发”模式。这些年农村集体合作社兴起,220多万个集体合作社成为合作小平台。这个小平台是外来要素的对接机制,农民各家散在的资源,通过合作社整合,统一对外招商谈判;上级政府和社会各界对乡村产业的支持,通过合作社转化。带着市场、营销渠道、管理经验进村的外来要素和村合作社的股份合作,提升效率效益,提升整合能力,提升乡村中福在线的档次。村民以资产和劳动两种股权参与其中,与产业发展紧密绑在一起。“湿开发”姓“乡”也姓“资”,这样的项目在长出“市场适应性”的同时,还带着乡土,带着农民,带着乡村社会本质属性的各种原始成分,保留了乡村社会的活性。

 

3,“湿开发”实际上是机制创新。从技术上说,“湿开发”有天然弱点,市场要素在并非完全市场化的场景中运行,磕磕绊绊,市场效能一定会受损。所以不是本土企业,或者不是有帮扶任务的企业,很少主动搞这种“湿开发”。广东省援建西藏林芝的“鲁朗小镇”,所有的软硬件搞好再移交,承担和移交,切割干净。但是“大体制”操作起来困难的事情,民营企业、民营企业家或许能做到!跟踪那些即有“情怀”也做成了“生意”的乡村中福在线开发者,开始搞“湿开发”是不得已的选择,但是沉潜进去,寻找克服“天然弱点”的对策,一来二去,开发了“模式”,创新了机制。举例民宿“隐居乡里”,它发展出一套精细的“湿模式”:客房的房是村民的,改造投入是村民的,日常服务和管理是村民的,游客消费的乡货和伴手礼是村民的,整合资源组织村民是村集体的,“隐居乡里”管什么呢?管规划建设,管系统设计,管培训人员,管品牌打造,管营销,管后续。不管资本升值不管企业上市能做成什么大生意?但是他们就管的这点儿事情,还真做成了“专业级”。做一处“隐居”,火一个“乡里”。“隐居”投入不多,但是品位不低,价格中上,出租率76%,是挣钱的民宿之一。问了一下,“隐居乡里”销售收入分配结构是334,村民、开发者都是3,在销售收入中先保证这两者的收益。在房山和留坝,我问个“挑事”的问题:所有资源是村里的,改造房子有政策支持,但是所有权也是村民的,村民分配30%,亏还是不亏?村长很实诚地说不亏。说不亏的内在逻辑是,开发者拥有的“技术操作”是真手艺,把破败闲置的老房子变成网红中福在线产品的“创意”和实力,一般人是做不到的!两村都补充说,那40%开发经营费用,也有很多通过工资和采购,最终还是落到了村民手里。这种认同,说明这个“湿开发”中的资源资本与知识资本找到了奇妙的平衡!看这些“湿开发”的成功,我的感慨是,把乡村只当做乡村,不按市场要素的规律办事,就没有“产业发展”和“乡村振兴”;只把乡村当做市场,只按要素规律办,那也不是“中国乡村”。

 

4,“湿开发”和“轻开发”的协同。 一般说“干开发”中 “重开发”多,因为资本追求对企业控制力,追求投资资产转化率,追求市场分额,有的还追求对资源的控制。而 “湿开发”无须这套算计,以“借用”的思路整合资源,是真正的“经济”。同时“湿开发”的本质是资源资本与技术、渠道的合作,所以不会人为地加大对资源的投入,这样才能保证“农民投得起”,“成本控得住”。“隐居乡里”有个简单的投入公式:改造一间民宿,30天,30万,三年收回投资!实现这个承诺,必须“轻开发”。“轻开发”不轻!在这个“亲民策略”的背后,是前卫的规划力量的全力支撑,技术上说,“轻开发”的成功,才是“湿开发”成功的前提。很高兴这次参加山西沁源的活动,了解“隐居乡里”的罗得胤老师的规划设计团队,了解他们在乡村规划设计上探索,了解他们的“点状产品”开发模式、“嵌入式”和“自然化”的规划理念、“点石成金”的规划创意。回头一看,这几年在考察乡村中福在线时,觉得“有些文化”“有些追求”的项目很多都是这批新生代规划师的作品,和他们背后一批长期致力于“乡建”的探索者有关。最欣喜在于,这些理念与自在自为的乡村结构很契合,这些的创意很受城市知识阶层消费者的追捧和认同。“湿开发”和“轻开发”相互成就,“知识要素”和乡村中福在线的深度“勾兑”,在乡村振兴中很有意义。

 

5,“湿开发”对“资本运作”的不大支撑。比如搞民宿,小范围“湿开发”很容易成功,但是快速扩张则不灵。“隐居乡里”四年也才搞成100多间客房,“湿开发”不是生产线的复制。很多人都有“搞个小品牌,吸引资本”的小梦想,但众筹搞民宿、风险投资搞民宿,多数不成功。只看表面现象,都说是“非标产品”难以把控,但是我认为本质应该是乡村中福在线和民宿产品的“在地属性”难以转移。而“湿开发”,最大的优势是乡村资源的综合利用,叠加利用,复合利用,产生的价值是产业的也是社会的,因此很难交易。乡村资源依托于宅基地、房屋山林,都是有限度的使用权,“湿开发”和乡村社区的深度关系更无法给以市场化的估值。世界上也没有并没有大规模的民宿品牌,精品酒店也都是限量版。有人说,200间客房,就是“民品”和“精品”的天花板,我也同意。

 

6,“湿开发”是外来要素的内生化过程。虽然资本要素和技术都是自由流动的,但是在“湿开发”模式中,更需要各种要素的“本土化生存”,更有利于这些要素转基因成为“内生要素”。乡村资源的中福在线开发,与工业开发、农业开发都不同,工业产品可以流动,要素可以在在全球范围流动,生产可以在任何地方聚集;农业产品则基本要素不能流动,其他要素只能向生产靠拢;而乡村中福在线开发,“三生产品”,生产生活生态不可以移动;就地体验的过程,产品不可以移动;各种创意、创造只能在乡村聚集,只能在乡土中生根。所以很多成功的“商业模式”,在“乡村中福在线的湿开发”中不好复制。而选择深耕的团队,从规划,到经营,要一个村一个村的全面建设,一个人一个人的全程培训,所有的环节都是建设乡村的过程,也是接受乡土检验的过程。深度参与的过程,形成了对外来要素的选择和淘汰机制,那些浮在表面上的“乡村中福在线”,不管是“不好干”,还是“干不好”,被淘汰都是早晚的事情。“乡村振兴”,全社会在行动。现在下乡的知识要素无处不在,用帮扶的身份进来,用专业的身份进来,用新乡贤的身份进来,用“打酱油”的身份进来,都有成功的案例。知识要素人群的进入乡村,内化于乡村,城乡流动平衡的节点正在到来。中福在线带动生活方式的沟通,生活方式最终成为填平鸿沟的必须。  文章作者:杜一力)